Vad är ett rimligt maxbud? Så sätter du maxbud på bostadsrätt
Ett rimligt maxbud är det högsta belopp du är beredd att betala, bestämt innan budgivningen börjar. Det bygger på tre saker: vad liknande bostäder faktiskt sålts för, vad föreningens ekonomi och bostadens skick motiverar, och vad du har råd med varje månad. Det lägsta av de tre är ditt maxbud – inte utgångspriset och inte bankens lånelöfte.
Uppdaterad
Vill du kontrollera ett konkret objekt?
Klistra in länken från mäklarens hemsida. Vi hämtar underlaget där det går och strukturerar pris, förening och risk så att du kan jämföra mot ditt eget budtak. Just nu gratis under betan.
Vad är ett maxbud – och vad är det inte?
Maxbudet är din egen gräns. Det är inte det du hoppas få bostaden för, och det är inte samma sak som lånelöftet. Banken säger hur mycket du får låna; maxbudet svarar på vad köpet är värt för dig och vad du klarar att bo i utan att ekonomin blir pressad.
Maxbudet är också något annat än budstrategin. Strategin handlar om hur du lägger buden – öppningsbud, budsteg och tempo – och beskrivs i guiden om budstrategi vid bostadsköp. Maxbudet är siffran strategin vilar på.
Steg 1: Vad har liknande bostäder sålts för?
Leta upp slutpriser – inte utgångspriser – för bostäder med samma antal rum, ungefär samma storlek och läge, sålda det senaste året. Räkna om dem till pris per kvm för att kunna jämföra, och justera för skillnader i våningsplan, balkong, skick och avgift.
Resultatet är ett spann för vad marknaden brukar betala – ditt marknadsvärde. Utgångspriset är ofta satt för att locka budgivare och säger mindre än slutpriserna.
Steg 2: Justera för föreningens ekonomi och skick
Två likadana lägenheter är inte värda lika mycket om föreningarna skiljer sig åt. Ett planerat stambyte utan finansiering, hög skuld per kvm, lågt sparande eller en avgift som troligen måste höjas betyder kostnader du tar över. Låt dem sänka ditt värde med en konkret summa.
Omvänt kan ett nyss genomfört och finansierat stambyte eller en stark förening motivera att du ligger i den övre delen av spannet. Hur du läser av detta går vi igenom i Analysera årsredovisning i BRF.
- Skuld per kvm och räntekänslighet
- Sparande per kvm och kassa
- Stora projekt i underhållsplanen och hur de finansieras
- Avgiftens nivå och historik – se för låg avgift i bostadsrätt
Steg 3: Vad klarar din månadsbudget?
Räkna fram hela boendekostnaden: ränta, amortering, avgift och drift. Räkna med en ränta som är högre än dagens och med att avgiften kan höjas. Om marginalen redan är tunn vid dagens nivåer är beloppet för högt.
Tänk också på kontantinsatsen och bankens krav på amortering och belåningsgrad. Maxbud-kalkylatorn ger en snabb uppskattning utifrån kontantinsats, ränta och månadskostnad.
Steg 4: Välj det lägsta beloppet – och skriv ner det
Nu har du tre belopp: marknadsvärdet, det BRF-justerade värdet och det din budget klarar. Ditt maxbud är det lägsta av dem. Skriv ner beloppet och varför du landade där – det gör det mycket lättare att hålla gränsen när budgivningen drar iväg.
Vill du väga detta mot ett konkret objekt? Analysera objekt gratis →
Räkneexempel
Exemplet är påhittat och förenklat, men visar hur stegen fungerar. En tvåa på 60 kvm har utgångspris 4 400 000 kr. Liknande tvåor i området har sålts för 75 000–80 000 kr per kvm, alltså ungefär 4 500 000–4 800 000 kr. Det är marknadsvärdet.
Föreningen planerar stambyte om tre år och har inte sparat till det. Du bedömer att det motsvarar ungefär 100 000 kr i framtida kostnader för lägenheten, och sänker därför det övre värdet till 4 700 000 kr.
Din egen kalkyl, med marginal för högre ränta och avgift, visar att du klarar ett köp på upp till 4 650 000 kr. Maxbudet blir därför 4 650 000 kr – budgeten är den lägsta av de tre siffrorna.
Håll fast vid maxbudet
Om budgivningen passerar ditt maxbud är det information om att någon annan värderar bostaden högre – inte ett misstag från din sida. Att höja gränsen i stunden för att inte missa är det vanligaste misstaget.
Det enda goda skälet att ompröva maxbudet är ny information om bostaden eller föreningen. Gör det i så fall medvetet, inte mitt i ett budsteg.
Vanliga frågor
Vad är ett rimligt maxbud för bostadsrätt?
Det lägsta av tre belopp: vad liknande bostäder sålts för, vad föreningens ekonomi och bostadens skick motiverar, och vad din månadsbudget klarar med marginal.
Hur sätter man maxbud?
Ta fram slutpriser för jämförbara bostäder, justera för föreningens ekonomi, räkna din månadskostnad med marginal och välj det lägsta beloppet. Gör det innan budgivningen börjar.
Kan lånelöftet vara mitt maxbud?
Nej. Lånelöftet visar hur mycket banken är beredd att låna ut, inte vad bostaden är värd eller vad du bekvämt klarar varje månad.
Ska man berätta sitt maxbud för mäklaren?
Nej. Mäklaren arbetar för säljaren. Att avslöja ditt maxbud ger dig ingen fördel.
Få ett rekommenderat budtak för ditt objekt
Klistra in länken från mäklarens hemsida så räknar vi fram rimligt värde, budtak och walk-away utifrån objektet och föreningens ekonomi. Just nu gratis under betan.
Detta är beslutsstöd, inte finansiell rådgivning. Kontrollera alltid uppgifter med mäklare, förening och bank.