Att tänka på vid budgivning och köp av bostadsrätt

Så fungerar en budgivning

En budgivning startar oftast efter visningen när flera spekulanter vill köpa samma bostad. Mäklaren förmedlar buden mellan budgivarna och säljaren, vanligtvis via sms eller telefon. Den som har det bud säljaren väljer att acceptera vinner. Det finns ingen lagstadgad tid – en budgivning kan pågå allt från några timmar till flera dagar.

Reglerna du bör känna till

• Bud är inte bindande förrän köpekontraktet är undertecknat. Lägg ändå bara bud du står för.
• Högsta budet vinner inte alltid. Säljaren väljer fritt och kan väga in din ekonomi, finansiering och tillträdesdatum.
• Utgångspriset är marknadsföring. Det kan vara satt lågt (lockpris) för att locka fler spekulanter. Värdera utifrån slutpriser i området.
• Begär budförteckningen. Mäklaren ska dokumentera budgivningen och kunna visa bud, belopp och tidpunkter i efterhand.
• Öppen eller dold budgivning. Vid öppen budgivning ser alla budgivare varandras bud; vid dold ser bara mäklaren och säljaren buden.

Budstrategier som faktiskt används

Ingen strategi vinner garanterat – utfallet beror på vilka andra som budar och på säljaren. Men det är bra att känna igen taktikerna, både för att kunna använda dem och för att förstå vad motbudgivarna gör.

• Maxbud direkt. Lägg det du faktiskt är beredd att betala redan från start för att signalera beslutsamhet och skrämma bort andra. Risk: du kan betala mer än nödvändigt.
• Små höjningar. Höj lite i taget för att inte avslöja ditt tak. Risk: budgivningen drar ut på tiden och fler hinner gå in.
• Trötta ut-taktiken. Lägg många snabba bud tätt inpå för att nöta ner motståndet.
• Återhållsam budgivare. Håll dig i bakgrunden och gå in sent, när få budgivare återstår.
• Bud över psykologiska gränser. Många har ett mentalt tak vid jämna summor. Ett bud på 3 010 000 kr i stället för 3 000 000 kr kan få andra att backa.
• Tidsbegränsat eller villkorat bud. Ett bud som bara gäller en viss tid kan sätta press på säljaren att bestämma sig.

Efter budgivningen: kontrakt och tillträde

När säljaren accepterat ditt bud är affären ännu inte klar – den blir bindande först när köpekontraktet är undertecknat av båda parter. Då gäller det att ha ekonomin och villkoren på plats så att inget faller mellan stolarna.

• Köpekontrakt. Affären blir bindande när både köpare och säljare skrivit under. Läs igenom alla villkor noga innan du signerar.
• Handpenning. Vanligen 10 % av köpeskillingen betalas i samband med kontraktet, ofta till mäklarens klientmedelskonto.
• Medlemskap i föreningen. Vid köp av bostadsrätt måste styrelsen godkänna dig som medlem innan affären kan slutföras.
• Tillträde. På tillträdesdagen betalas resten av köpeskillingen, lånen betalas ut och du får tillgång till bostaden.
• Lånet klart i tid. Säkerställ att bolånet är beviljat och utbetalningsklart till tillträdesdagen.
• Villkor i kontraktet. Eventuell besiktningsklausul eller lånevillkor bör skrivas in i kontraktet om de är aktuella.

Förbered din egen ekonomi

Innan du budar behöver du veta exakt vad du har råd med – inte bara vad banken lånar ut.

• Lånelöfte. Skaffa ett giltigt lånelöfte före visning så att du kan skriva kontrakt direkt om du vinner.
• Kontantinsats. Du behöver minst 15 % av köpeskillingen i kontantinsats; resten får lånas som bolån.
• Handpenning. Vanligen 10 % betalas vid kontraktsskrivning.
• Driftkostnad och avgift. Räkna in månadsavgift, el, och framtida avgiftshöjningar – inte bara själva köpeskillingen.
• Räkna med högre ränta. Banken stresstestar din ekonomi mot en kalkylränta som är högre än dagens. Gör samma sak själv.
• Amorteringskrav. Hög belåningsgrad och hög skuldkvot kan ge krav på högre amortering varje månad.

Granska föreningens ekonomi och årsredovisning

En låg månadsavgift betyder inte att ekonomin är bra – den kan dölja uppskjutet underhåll eller lån som snart ska omförhandlas. Läs föreningens senaste årsredovisning noga (eller be mäklaren om den). Det här är de viktigaste punkterna:

• Skuld per kvadratmeter. Under cirka 5 000–8 000 kr/kvm brukar anses sunt, medan över 10 000–15 000 kr/kvm kräver en närmare titt.
• Räntekänslighet. Hur mycket ökar föreningens kostnader om räntan stiger? Stora rörliga lån gör avgiften sårbar.
• Sparande till underhåll. Sätter föreningen av tillräckligt per kvm och år i förhållande till husets ålder och kommande projekt?
• Kassa och kassaflöde. Finns pengar för planerat underhåll eller måste nya lån tas?
• Äkta eller oäkta förening. En oäkta förening kan ge sämre skattevillkor för dig som medlem.
• Liten förening. Färre lägenheter innebär att stora kostnader – som ett stambyte – slås ut på färre hushåll och slår hårdare per medlem.
• Lokal- och hyresintäkter. Är föreningen beroende av en enda lokalhyresgäst? Då blir intäkten sårbar om avtalet inte förnyas.
• Avgiftshistorik. En nyligen sänkt avgift kan vara kosmetisk inför försäljningar snarare än ett tecken på styrka.

Stambyte och underhåll

Stambyte – att byta fastighetens vatten- och avloppsstammar – är ett av de dyraste projekt en förening kan ha. Det görs ofta i kombination med renovering av badrum. Är det inte finansierat kan det landa som avgiftshöjning eller en engångsinsats för medlemmarna.

• Ta reda på om stambyte är gjort, och i så fall när.
• Om det är planerat: finns en kostnadskalkyl och hur ska det finansieras?
• Kolla underhållsplanen för andra stora poster: tak, fasad, fönster, hiss och balkonger.
• Nyligen genomförda renoveringar minskar framtida risk; uppskjutet underhåll ökar den.

Tomträtt

Tomträtt innebär att föreningen inte äger marken huset står på utan hyr den, oftast av kommunen, mot en årlig tomträttsavgäld. Avgälden omförhandlas med jämna mellanrum och kan höjas kraftigt – framför allt i Stockholm, Göteborg och Malmö. En höjd avgäld kan tvinga fram en avgiftshöjning helt oberoende av övrigt underhåll.

• Äger föreningen marken eller är det tomträtt?
• Hur stor är dagens avgäld och när omförhandlas den nästa gång?
• Har föreningen köpt loss marken har de oftast i stället högre lån – väg in räntekostnaden.

Föreningens lån, ränta och omförhandling

Föreningens lån betalas indirekt av dig via avgiften. Två saker avgör risken: hur stora lånen är och hur de är räntesäkrade.

• Belåning. Hög skuld per kvm betyder att en större del av din avgift går till räntor och amortering.
• Räntebindning. En stor andel rörliga lån gör föreningen känslig för räntehöjningar. Ta reda på hur lånen är fördelade på bunden och rörlig ränta.
• Omförhandling. När löper bindningarna ut? Lån som ska omförhandlas snart till en högre ränta kan tvinga fram avgiftshöjning.
• Räkneexempel. Stiger räntan på ett stort rörligt lån med ett par procentenheter kan det motsvara en tvåsiffrig procentuell avgiftshöjning.

Lägenheten, skick och dolda fel

Som köpare har du undersökningsplikt. Det du kunde ha upptäckt vid en noggrann undersökning räknas inte som dolt fel i efterhand.

• Våtrum och kök. Är badrum och kök renoverade, och när? Titta under diskbänken efter fukt vid vattenledningar och avlopp.
• Ventilation. Dålig ventilation kan ge fukt och mögel. Kolla att fläktar och frånluftsventiler fungerar.
• Fukt och lukt. Luften ska kännas frisk. Instängd lukt kan tyda på fuktproblem.
• Besiktning. Vid mer osäkra objekt (särskilt hus) kan en besiktning vara värd pengarna.

Stadgar, andelstal och regler

Stadgarna styr dina rättigheter och skyldigheter som medlem. Läs dem innan du budar.

• Andelstal. Bestämmer hur stor del av föreningens kostnader du betalar. Stämmer det med lägenhetens andel av total boyta, eller betalar du oproportionerligt mycket?
• Andrahandsuthyrning. Vad gäller om du behöver hyra ut?
• Renoveringar. Vilka ändringar kräver styrelsens tillstånd?
• Kapitaltillskott. Kan föreningen kräva engångsinsatser vid stora projekt?

Röda flaggor

Saker som bör få dig att gräva djupare innan du budar vidare:

• Stambyte planerat utan bekräftad finansiering och tunn kassa.
• Tomträtt med omförhandling nära i tiden.
• Stor andel rörliga föreningslån inför ett ränteläge på väg upp.
• Avgiften nyligen sänkt utan tydlig förklaring.
• En enda lokalhyresgäst som står för en stor del av intäkterna.
• Misstänkt låg avgift jämfört med liknande föreningar i området.
• Litet underhållssparande i ett gammalt hus.
• Ditt andelstal är högre än lägenhetens andel av total boyta.

Frågor att ställa mäklare och förening

• Är stambyte gjort eller planerat, och hur ska det i så fall finansieras?
• Äger föreningen marken eller är det tomträtt – och när omförhandlas avgälden?
• Hur är föreningens lån fördelade på bunden och rörlig ränta?
• Vilka större underhållsprojekt finns i planen de kommande åren?
• Planerar styrelsen några avgiftshöjningar?
• Varför har avgiften ändrats senaste åren?
• Stämmer lägenhetens andelstal med boytan?
• Får jag se budförteckningen efter avslutad budgivning?

Ordlista

Utgångspris

Mäklarens marknadsföringspris, ibland satt lågt som lockpris.

Acceptpris

Den lägsta nivå säljaren är beredd att acceptera.

Slutpris

Det pris bostaden faktiskt såldes för – jämför alltid mot detta.

Lockpris

Medvetet lågt utgångspris för att locka fler spekulanter.

Kontantinsats

Minst 15 % av köpeskillingen som du betalar med egna pengar.

Handpenning

Vanligen 10 % som betalas vid kontraktsskrivning.

Lånelöfte

Bankens förhandsbesked om hur mycket du får låna.

Andelstal

Din andel av föreningens kostnader och tillgångar.

Tomträttsavgäld

Årlig avgift föreningen betalar för att hyra marken.

Stambyte

Byte av fastighetens vatten- och avloppsrör.

Räntebindning

Hur länge en låneränta är låst innan den omförhandlas.

Kapitaltillskott

Engångsinsats medlemmar kan behöva betala vid stora projekt.

Äkta/oäkta förening

Skattemässig klassning som påverkar dina villkor som medlem.

Vanliga frågor