Analysera objekt gratis →

Beslutsstöd inför budgivning

Osäker på om du ska buda?

Klistra in objektlänken och få en genomgång av pris, förening, risker och rimligt budintervall — innan du höjer.

  • Gratis under beta
  • Ingen inloggning
  • Tar cirka 1 minut
“Hjälpte mig skanna föreningen och ställa rätt frågor inför bud — vi vann!” — Kristoffer
Se exempelanalys

Analysen är ett beslutsstöd, inte finansiell rådgivning. Kontrollera alltid uppgifter med mäklare, förening och bank innan du budar.

Exempelanalys

Så ser en objektspecifik analys ut

Ett riktigt objekt — med slutsats, prisbild, föreningsrisk och budintervall. Inte en generell guide.

  1. Slutsats och rekommenderat budintervall
  2. Prisbild och jämförelse
  3. Föreningsrisk
  4. Röda flaggor
  5. Frågor till mäklaren
  6. Nästa steg innan bud
Gratis beta

Sveavägen 123, Vasastan

2 rok · 62 kvm · BRF Vasastan · Utgångspris 7 950 000 kr

Slutsats

Buda försiktigt och kräv svar om stambyte, tomträtt och räntebindning innan slutbud.

Rekommenderat budintervall

Rimligt värde

7 900 000 kr – 8 200 000 kr

127 419 – 132 258 kr/kvm

Rekommenderat budtak

8 150 000 kr

131 452 kr/kvm

Stretch: 8 250 000 kr om caset stärks

Din maxbudget

8 500 000 kr

137 097 kr/kvm

Lägre budRimligt intervallÖverpris

Rimligt värde är marknadsbedömningen. Rekommenderat budtak är det högsta försvarbara — inte samma spann.

Du har angett 8 500 000 kr som max, men analysens rekommenderade budtak är 8 150 000 kr. Prisbilden och föreningsrisken motiverar inte högre nivå utan ny information om tomträtt och stambytesfinansiering.

Osäkerhet i underlaget: Viss data saknas eller bör verifieras innan du höjer budet.

Nästa steg innan bud

  • Be mäklaren om aktuell budhistorik.
  • Jämför med slutpriser för liknande objekt i området.
  • Fråga föreningen om planerade avgiftshöjningar och större investeringar.

Prisbild och jämförelse

Bedömning: Rimligt — Prisbilden är rimlig upp till cirka 8,2 Mkr, men premium över 8,25 Mkr kräver acceptans av tomträtts- och stambytesrisk.

Liknande 62 kvm i Vasastan

62 kvm · 8 200 000 kr

132 258 kr/kvm

stödjer försiktighet över 8,15 Mkr

Hornsgatan 149

66 kvm · 9 850 000 kr

149 242 kr/kvm

högre skick och lägre avgift — inte direkt jämförbar

Utgångspris: Utgångspris 7 950 000 kr (128 000 kr/kvm) — satt lågt för att dra upp budgivningen enligt mönster i området.

Pris/kvm: 128 000 kr/kvm ligger i linje med Vasastan i annonsen, men faktiska slutpriser för 2:or i kvarteret ligger snarare 130 000–134 000 kr/kvm.

Område: Tre 2:or i kvarteret såldes för 128 000–134 000 kr/kvm det senaste året. Verklig marknadsnivå pekar mot 8,1–8,3 Mkr — inte bara utgångspriset.

Röda flaggor

  • Tomträttsavgäld omförhandlas 2027 — potentiellt stor dold kostnad
  • Stambyte 2026–2027 utan bekräftad finansiering och tunn kassa (2,5 Mkr)
  • 20 % av föreningens intäkter kommer från en enda lokalhyresgäst, avtal ut 2026
  • Ditt andelstal (2,34 %) är högre än lägenhetens andel av total boyta — du betalar en större del av framtida kostnader än ytan motiverar

Styrkor

  • Attraktivt läge nära Odenplan, grönområden och Odenplans tunnelbana
  • Köksstammar delvis bytta 2015 — kan minska omfattningen av kommande stambyte
  • Skuld/kvm 6 500 kr — under snitt i området
  • Söderbalkong och genomtänkt planlösning utan mörka ytor
  • Renoverat badrum 2023 med tätskikt enligt branschregler
  • Hiss i fastigheten — höjer tillgänglighet och vidareförsäljningsvärde

Svagheter

  • Tomträtt — avgälden omförhandlas 2027 och kan höja avgiften oavsett stambytet
  • 60 % av föreningens lån har rörlig ränta — känsligt för räntehöjningar
  • Underhållssparande ~120 kr/kvm/år är lågt för ett hus från 1929
  • Avgiften sänktes 4 % för två år sedan — kan vara kosmetiskt inför försäljningar
  • Stambyte planerat 2026–2027 — kostnad ännu ej fastställd

Argument i budgivningen

Faktorer som talar för att hålla tillbaka budet

  • Pris/kvm ligger högt relativt tillgängliga jämförelser om budgivningen driver över 8,2 Mkr.
  • Stambyte saknar bekräftad finansiering — kostnad kan slå mot avgiften.
  • Tomträttsavgäld omförhandlas 2027 — dold kostnad som inte syns i annonsen.
  • 60 % rörliga föreningslån gör avgiften känslig för räntehöjningar.

Faktorer som kan motivera ett högre bud

  • Attraktivt läge nära Odenplan med bra kommunikationer.
  • Söderbalkong och genomtänkt planlösning.
  • Skuld/kvm 6 500 kr — under snitt i området.
  • Renoverat badrum 2023 och hiss i fastigheten.

Frågor att ställa mäklaren / föreningen

  • Hur stor är dagens tomträttsavgäld och när/hur omförhandlas den 2027?
  • Hur är föreningens lån fördelade på bunden vs rörlig ränta, och när löper bindningarna ut?
  • Finns en detaljerad kostnadskalkyl för stambytet och hur ska det finansieras?

Budstrategi

Öppningsbud

7 700 000 kr — tydligt under utgångspris för att signalera medvetenhet om tomträtt, stambyte och osäker kostnadsbild. Utgångspriset är lågt satt för att locka bud, så låt dig inte stressas av tempot.

Nästa steg

Budsteg om 50 000–100 000 kr. Gå inte över 8 150 000 kr utan skriftliga svar om tomträttsavgäld, stambytesfinansiering och räntebindning.

Walk-away

8 300 000 kr

8 300 000 kr — över detta kompenseras inte tomträttsrisken och föreningens samlade ekonomiska exponering.

Analysera objekt gratis →

Detta är inte finansiell rådgivning. Gör alltid din egen bedömning och rådgör med bank och eventuellt en oberoende mäklare eller jurist innan du fattar beslut.

Det här får du svar på innan du budar

Sex frågor de flesta vill ha klarhet i innan budgivningen drar iväg.

  1. Verkar priset rimligt?

    Jämförelse mot utgångspris, pris/kvm och liknande objekt i området.

  2. Finns risker i föreningen?

    Skuld, avgift, stambyte och andra varningssignaler i årsredovisningen.

  3. Vad bör du fråga mäklaren?

    Konkreta frågor innan du höjer — sådant som annonsen sällan svarar på.

  4. Vad talar för eller emot att höja budet?

    Styrkor, svagheter och om priset motiveras av underlaget.

  5. Vilket budintervall verkar rimligt?

    Rekommenderat budtak, stretch och walk-away utifrån objektets risker.

  6. När bör du vara försiktig?

    Röda flaggor och osäkerheter som bör stoppa eller sakta ner budgivningen.

När passar skajagbuda.se?

  • När du har hittat en bostadsrätt du överväger att buda på.
  • När budgivningen är igång eller nära att starta.
  • När du vill förstå pris, avgift och förening snabbt.
  • När årsredovisningen känns svår att tolka.
  • När du vill sätta ett budtak innan känslorna tar över.

Gratis under beta · Ingen inloggning · Inget kort krävs · Byggd för att testas och förbättras med feedback

Analysen är ett beslutsstöd, inte finansiell rådgivning. Kontrollera alltid uppgifter med mäklare, förening och bank innan du budar.

Guider och fördjupning

Vill du läsa mer innan budgivningen?

Guiderna finns kvar för dig som vill fördjupa dig — börja gärna med en objektanalys om du står inför ett konkret bud.

Se alla guider →

Har du objektet framför dig?

Klistra in länken nu — analysen tar cirka en minut och kräver ingen inloggning.

Gratis under beta · Ingen inloggning · Tar cirka 1 minut