Sveavägen 123, Vasastan
Slutsats
Buda försiktigt. Utgångspris 7 950 000 kr (128 000 kr/kvm) — i linje med Vasastan, men slutpriser i kvarteret pekar snarare mot 8,1–8,3 Mkr. Avgift 4 200 kr/mån för 62 kvm är rimlig, men stambyte planeras 2026–2027 utan klar finansiering. Budsteg om 50 000–100 000 kr. Gå inte över 8 150 000 kr utan skriftliga svar om tomträttsavgäld, stambytesfinansiering och räntebindning.
Total score
Medelstarkt case
Läget väger upp, men föreningen drar ner.
Rekommendation
Buda försiktigtRisknivå
Medel — främst på grund av tomträttsavgäld omförhandlas 2027.
Rekommenderat maxbud
8 150 000 kr
Nästa steg innan bud
- Be mäklaren om aktuell budhistorik.
- Jämför med slutpriser för liknande objekt i området.
- Fråga föreningen om planerade avgiftshöjningar och större investeringar.
- Kontrollera underhållsplanen.
- Gå inte över 8 150 000 kr utan ny information.
Styrkor
- Attraktivt läge nära Odenplan, grönområden och Odenplans tunnelbana
- Köksstammar delvis bytta 2015 — kan minska omfattningen av kommande stambyte
- Skuld/kvm 6 500 kr — under snitt i området
- Söderbalkong och genomtänkt planlösning utan mörka ytor
- Renoverat badrum 2023 med tätskikt enligt branschregler
- Hiss i fastigheten — höjer tillgänglighet och vidareförsäljningsvärde
- Hög andel bostadsrätter (få hyresrätter) ger en stabilare förening
Svagheter
- Tomträtt — avgälden omförhandlas 2027 och kan höja avgiften oavsett stambytet
- 60 % av föreningens lån har rörlig ränta — känsligt för räntehöjningar
- Underhållssparande ~120 kr/kvm/år är lågt för ett hus från 1929
- Avgiften sänktes 4 % för två år sedan — kan vara kosmetiskt inför försäljningar
- Stambyte planerat 2026–2027 — kostnad ännu ej fastställd
Röda flaggor
- Tomträttsavgäld omförhandlas 2027 — potentiellt stor dold kostnad
- Stambyte 2026–2027 utan bekräftad finansiering och tunn kassa (2,5 Mkr)
- 20 % av föreningens intäkter kommer från en enda lokalhyresgäst, avtal ut 2026
- Ditt andelstal (2,34 %) är högre än lägenhetens andel av total boyta — du betalar en större del av framtida kostnader än ytan motiverar
Kort sammanfattning
Utgångspris 7 950 000 kr (128 000 kr/kvm) — i linje med Vasastan, men slutpriser i kvarteret pekar snarare mot 8,1–8,3 Mkr. Avgift 4 200 kr/mån för 62 kvm är rimlig, men stambyte planeras 2026–2027 utan klar finansiering. Kassa 2,5 Mkr och lågt sparande (~120 kr/kvm/år) ökar risken för avgiftshöjning eller engångsinsats.
Kategoripoäng
Högre poäng är bättre inom varje område.
Frågor att ställa föreningen / mäklaren
- Hur stor är dagens tomträttsavgäld och när/hur omförhandlas den 2027?
- Hur är föreningens lån fördelade på bunden vs rörlig ränta, och när löper bindningarna ut?
- Finns en detaljerad kostnadskalkyl för stambytet och hur ska det finansieras?
- Vad händer om lokalhyresgästen inte förnyar avtalet 2026?
- Varför sänktes avgiften för två år sedan och är den nivån långsiktigt hållbar?
- Stämmer lägenhetens andelstal med boytan, eller betalar jag en oproportionerlig andel?
Budstrategi
Öppningsbud
7 700 000 kr — tydligt under utgångspris för att signalera medvetenhet om tomträtt, stambyte och osäker kostnadsbild. Utgångspriset är lågt satt för att locka bud, så låt dig inte stressas av tempot.
Nästa steg
Budsteg om 50 000–100 000 kr. Gå inte över 8 150 000 kr utan skriftliga svar om tomträttsavgäld, stambytesfinansiering och räntebindning.
Gå inte över
8 300 000 kr
8 300 000 kr — över detta kompenseras inte tomträttsrisken och föreningens samlade ekonomiska exponering.
Strategi
Använd tomträtt, stambyte och den höga andelen rörliga lån som konkreta förhandlingsargument. En snabb budstrid talar ofta för ett medvetet lågt utgångspris — håll fast vid din walk-away-nivå och kräv skriftliga svar innan slutbud.
Sammanfattning
Kort slutsats: Buda försiktigt och kräv svar om stambyte, tomträtt och räntebindning innan slutbud.
- Utgångspris 7 950 000 kr (128 000 kr/kvm) — i linje med Vasastan, men slutpriser i kvarteret pekar snarare mot 8,1–8,3 Mkr.
- Avgift 4 200 kr/mån för 62 kvm är rimlig, men stambyte planeras 2026–2027 utan klar finansiering.
- Kassa 2,5 Mkr och lågt sparande (~120 kr/kvm/år) ökar risken för avgiftshöjning eller engångsinsats.
- Tomträtt: avgälden omförhandlas 2027 — kan höja avgiften oavsett stambyte.
- 60 % rörliga föreningslån: +2 %-enheter ≈ 310 000 kr/år extra (~8 % avgiftshöjning).
- Rekommenderat maxbud 8 150 000 kr — buda försiktigt och kräv svar om stambyte och tomträtt innan slutbud.
Kör en riktig analys på bostaden du tittar på
Starta gratis analys →