Liknande 62 kvm i Vasastan
132 258 kr/kvm
stödjer försiktighet över 8,15 Mkr
Gratis beta
Sveavägen 123, Vasastan
Slutsats
Buda försiktigt och kräv svar om stambyte, tomträtt och räntebindning innan slutbud.
Rekommenderat budintervall
Rimligt värde
7 900 000 kr – 8 200 000 kr
127 419 – 132 258 kr/kvm
Rekommenderat budtak
8 150 000 kr
131 452 kr/kvm
Stretch: 8 250 000 kr om caset stärks
Din maxbudget
8 500 000 kr
137 097 kr/kvm
Lägre budRimligt intervallÖverpris
Rimligt värde är marknadsbedömningen. Rekommenderat budtak är det högsta försvarbara — inte samma spann.
Du har angett 8 500 000 kr som max, men analysens rekommenderade budtak är 8 150 000 kr. Prisbilden och föreningsrisken motiverar inte högre nivå utan ny information om tomträtt och stambytesfinansiering.
Osäkerhet i underlaget: Viss data saknas eller bör verifieras innan du höjer budet.
Nästa steg innan bud
- Be mäklaren om aktuell budhistorik.
- Jämför med slutpriser för liknande objekt i området.
- Fråga föreningen om planerade avgiftshöjningar och större investeringar.
Prisbild och jämförelse
Bedömning: Rimligt — Prisbilden är rimlig upp till cirka 8,2 Mkr, men premium över 8,25 Mkr kräver acceptans av tomträtts- och stambytesrisk.
Hornsgatan 149
149 242 kr/kvm
högre skick och lägre avgift — inte direkt jämförbar
Utgångspris: Utgångspris 7 950 000 kr (128 000 kr/kvm) — satt lågt för att dra upp budgivningen enligt mönster i området.
Pris/kvm: 128 000 kr/kvm ligger i linje med Vasastan i annonsen, men faktiska slutpriser för 2:or i kvarteret ligger snarare 130 000–134 000 kr/kvm.
Område: Tre 2:or i kvarteret såldes för 128 000–134 000 kr/kvm det senaste året. Verklig marknadsnivå pekar mot 8,1–8,3 Mkr — inte bara utgångspriset.
Röda flaggor
- Tomträttsavgäld omförhandlas 2027 — potentiellt stor dold kostnad
- Stambyte 2026–2027 utan bekräftad finansiering och tunn kassa (2,5 Mkr)
- 20 % av föreningens intäkter kommer från en enda lokalhyresgäst, avtal ut 2026
- Ditt andelstal (2,34 %) är högre än lägenhetens andel av total boyta — du betalar en större del av framtida kostnader än ytan motiverar
Styrkor
- Attraktivt läge nära Odenplan, grönområden och Odenplans tunnelbana
- Köksstammar delvis bytta 2015 — kan minska omfattningen av kommande stambyte
- Skuld/kvm 6 500 kr — under snitt i området
- Söderbalkong och genomtänkt planlösning utan mörka ytor
- Renoverat badrum 2023 med tätskikt enligt branschregler
- Hiss i fastigheten — höjer tillgänglighet och vidareförsäljningsvärde
Svagheter
- Tomträtt — avgälden omförhandlas 2027 och kan höja avgiften oavsett stambytet
- 60 % av föreningens lån har rörlig ränta — känsligt för räntehöjningar
- Underhållssparande ~120 kr/kvm/år är lågt för ett hus från 1929
- Avgiften sänktes 4 % för två år sedan — kan vara kosmetiskt inför försäljningar
- Stambyte planerat 2026–2027 — kostnad ännu ej fastställd
Argument i budgivningen
Faktorer som talar för att hålla tillbaka budet
- Pris/kvm ligger högt relativt tillgängliga jämförelser om budgivningen driver över 8,2 Mkr.
- Stambyte saknar bekräftad finansiering — kostnad kan slå mot avgiften.
- Tomträttsavgäld omförhandlas 2027 — dold kostnad som inte syns i annonsen.
- 60 % rörliga föreningslån gör avgiften känslig för räntehöjningar.
Faktorer som kan motivera ett högre bud
- Attraktivt läge nära Odenplan med bra kommunikationer.
- Söderbalkong och genomtänkt planlösning.
- Skuld/kvm 6 500 kr — under snitt i området.
- Renoverat badrum 2023 och hiss i fastigheten.
Frågor att ställa mäklaren / föreningen
- Hur stor är dagens tomträttsavgäld och när/hur omförhandlas den 2027?
- Hur är föreningens lån fördelade på bunden vs rörlig ränta, och när löper bindningarna ut?
- Finns en detaljerad kostnadskalkyl för stambytet och hur ska det finansieras?
Budstrategi
Öppningsbud
7 700 000 kr — tydligt under utgångspris för att signalera medvetenhet om tomträtt, stambyte och osäker kostnadsbild. Utgångspriset är lågt satt för att locka bud, så låt dig inte stressas av tempot.
Nästa steg
Budsteg om 50 000–100 000 kr. Gå inte över 8 150 000 kr utan skriftliga svar om tomträttsavgäld, stambytesfinansiering och räntebindning.
Walk-away
8 300 000 kr
8 300 000 kr — över detta kompenseras inte tomträttsrisken och föreningens samlade ekonomiska exponering.
Kör en riktig analys på bostaden du tittar på
Analysera objekt gratis →