Renoveringsfond i BRF – vad betyder den för dig som köpare?

Definition

En renoveringsfond är pengar som reserveras för framtida renoveringar och underhåll. I en bostadsrättsförening avses oftast fonden för yttre underhåll – föreningens reservering för fastighetens gemensamma delar som tak, fasad och stammar. Ibland avses i stället den inre reparationsfonden, som är knuten till en viss lägenhet.

Två olika fonder: yttre underhållsfond och inre fond

Fonden för yttre underhåll (även kallad underhållsfond eller yttre reparationsfond) gäller föreningens ansvar: byggnaden, gemensamma utrymmen och installationer. Hur mycket som ska avsättas varje år styrs av föreningens stadgar och bör följa underhållsplanen.

Den inre fonden (inre reparationsfond) finns bara i vissa föreningar. Den är kopplad till en specifik lägenhet och kan användas för renovering inne i den, till exempel kök eller badrum. När du köper lägenheten tar du över det som finns kvar i den inre fonden – fråga mäklaren om saldot, eftersom det i praktiken är pengar som följer med köpet.

Så syns renoveringsfonden i årsredovisningen

Fonden för yttre underhåll redovisas under eget kapital i balansräkningen, oftast som en del av det bundna egna kapitalet. I noten eller i förändringen av eget kapital ser du hur mycket som avsatts under året och hur mycket som tagits i anspråk för genomfört underhåll.

Från och med räkenskapsåret 2023 redovisar föreningarna också nyckeltalet sparande per kvm, som ofta säger mer om föreningens faktiska sparande än fondens storlek. Läs mer om nyckeltalen i guiden Analysera årsredovisning i BRF.

Vad fonden säger – och inte säger

Fonden visar hur mycket av föreningens egna kapital som reserverats för underhåll. Den visar inte att pengarna finns på ett bankkonto. Föreningen kan ha använt likviderna till amortering eller investeringar, och då ligger värdet i fastigheten i stället för i kassan.

Den viktiga frågan är därför inte bara hur stor fonden är, utan om föreningen har pengar eller realistiska lånemöjligheter när underhållet ska göras. Svaret hittar du i kassan, i kassalikviditeten och i underhållsplanen.

Stor eller liten fond – varför det inte är automatiskt bra eller dåligt

En stor fond kan betyda att föreningen länge avsatt enligt en god plan – men också att ett stort projekt snart ska genomföras, så att fonden strax tas i anspråk. En liten fond kan betyda att föreningen nyss genomfört ett stort projekt, att den finansierar underhåll med lån, eller att den helt enkelt inte sparar tillräckligt.

Jämför därför fonden med underhållsplanens kostnader för de närmaste åren och med hur fonden har utvecklats över tid. Det är trenden och kopplingen till planen som säger något – inte beloppet ensamt.

Renoveringsfonden och underhållsplanen hör ihop

Avsättningen till fonden bör bygga på underhållsplanen: vad som behöver göras, när och till vilken kostnad. Saknas en aktuell plan är det svårt att veta om avsättningen är rimlig.

Om planen visar ett stort projekt – till exempel ett stambyte – inom några år, kontrollera hur det ska finansieras. Kommer pengarna från sparade medel, nya lån eller höjd avgift? Det påverkar din framtida månadskostnad direkt.

Varför det spelar roll vid budgivning

Fonden påverkar inte priset direkt, men den hjälper dig bedöma om föreningen är förberedd på kommande underhåll. Är den liten samtidigt som stora projekt väntar och kassan i föreningen är tunn, är risken större för avgiftshöjningar eller kapitaltillskott – och då bör du räkna med det i ditt maxbud.

Vad du bör kontrollera

• Hur stor är fonden för yttre underhåll – och hur har den förändrats de senaste åren?
• Hur mycket avsätts per år, och följer avsättningen underhållsplanen?
• Vad säger underhållsplanen om de närmaste fem–tio åren, och hur ska det finansieras?
• Hur stor är kassan och hur ser sparande per kvm ut – fonden i sig är inte pengar på banken.
• Finns en inre fond för lägenheten? Fråga mäklaren om saldot, eftersom den följer med till dig.

Vanliga frågor